Что такое хоумстейджинг: подготовка квартиры к продаже/сдаче в аренду

Что такое хоумстейджинг

Хоумстейджинг — это способ повысить цену на аренду или продажу недвижимости с помощью минимальных вложений. Это могут быть как жилые квартиры и дома, так и коммерческие помещения. Инструменты хоумстейджинга — особенности планировки, предметы мебели и декора, с помощью которых можно вдохнуть в помещение новую жизнь.

Хоумстейджинг требует погружения в маркетинг, дизайн интерьера, декорирование, фотоискусство и даже психологию. Чтобы выгоднее продать или сдать помещение, важно понимать, кто будет в нем жить. Можно сделать очень творческую, яркую квартиру с красным потолком, которая будет выделяться в потоке объявлений, но так ее и не сдать. А все потому, что находится она в спальном районе, рядом со школами и детскими садами, где молодежь практически никогда не снимает жилье. Или, наоборот, сделать очень нежный, уютный дизайн, обустроить комнату игрушками в креативном московском районе Artplay, где почти не живут семьи с детьми.

Также важно учитывать желания собственника. Например, он хочет, чтобы в квартире жила исключительно пара с детьми. В таком случае хоумстейджер предусмотрит место для игр и учебы, что уже будет привлекать внимание нужной аудитории.

Какие задачи решает хоумстейджинг

Ключевой результат работы хоумстейджера — преобразовать пространство так, чтобы оно стало стоить дороже и продалось/сдалось быстрее. Чтобы этого добиться, хоумстейджер решает следующие задачи:

• Подчеркивает достоинства помещения. Задача специалиста — не только скрыть слабые места, например поставить цветок, чтобы скрыть мелкие царапины на наличнике двери, но и подчеркнуть достоинства, сфокусировать на них внимание потенциальных арендаторов.

Например, в спальне широкий подоконник, а вид из окна выходит на тихий сквер, рядом университет. Собственник хочет сдать квартиру спокойной молодой паре или девушке. Задача хоумстейджера — обустроить подоконник для приятных посиделок у окна с чаем и книгой, подчеркнуть эту зону комнаты. Иногда достоинство может быть неочевидным, например наличие барной стойки на кухне и отсутствие большого обеденного стола — можно подчеркнуть пространство, которое остается свободным.

• Расширяет портрет целевой аудитории. Если в квартире есть комната с детской кроваткой, ведущим откликом будут преимущественно семьи с детьми. Если обустроить пространство так, чтобы в нем было удобно жить и семьям с детьми, и молодым парам, и взрослому мужчине, спрос на жилье увеличится.
• Повышает стоимость аренды или продажи. Иногда достаточно вложить в обновление помещения 40 тысяч рублей на покраску стен, новые шторы и торшер. Где-то все решает ракурс и свет, в других случаях понадобится избавиться от личных вещей и переставить мебель местами — главное, что все эти приемы хоумстейджинга работают на повышение стоимости жилья. Если в квартире стало светлее и свободнее, появились новые предметы мебели и пространство стало функциональнее — это повод увеличить стоимость аренды или продажи.
• Помогает выделиться среди других объявлений. В типичных новостройках спальных районов у жилья много общего: часто похожая планировка, свежий ремонт, минималистичный интерьер, небольшая квадратура. Чтобы выделить жилье среди других таких же, хоумстейджер применяет разные методы: зонирует, добавляет подходящий для каждой зоны декор, экспериментирует с ракурсами фотографий и оживляет пространства, которые раньше бесполезно простаивали.

Хоумстейджинг: фото до/после

На программе Британки «Комплектация интерьера» можно быстро научиться интегрировать комплектацию в дизайн-процесс и реализацию проекта, подбирать мебель, декор и отделочные материалы, контролировать бюджет, логистику и дедлайны, а также вести коммуникацию с поставщиками и договариваться о максимально выгодных условиях.

Хоумстейджинг квартиры под долгосрочную аренду:

Хоумстейджинг квартиры под посуточную аренду:

Кто такой хоумстейджер

Хоумстейджер — специалист, который помогает преобразить пространство и решить задачи заказчика минимальными вложениями. К хоумстейджеру обращаются, когда надо оформить квартиру на продажу или аренду, не прибегая к капитальному ремонту. Принципы хоумстейджинга работают на стыке дизайна и маркетинга: анализирует целевую аудиторию и предложения конкурентов, применяет навыки декоратора, работает с фотографами или фотографирует сам.

Что делает хоумстейджер

Сначала хоумстейджер рассчитывает рентабельность проекта: оценивает потенциал помещения, анализирует место расположения дома, район и сравнивает предложения на рынке.

Затем он готовит смету на основании бюджета и прогнозы, на сколько можно повысить цену после стейджинга. Когда проект согласован, специалист проводит престейджинг: устраняет мелкие недостатки — меняет обои, обновляет сломанные ручки двери. Это необходимо для улучшения визуального восприятия.

Параллельно с престейджингом специалист расхламляет пространство: убирает все лишнее, очищает от мусора, старой мебели и ненужных вещей, освобождает кладовку, антресоли и балкон. На этом этапе также происходит деперсонализация квартиры, то есть освобождение от личных вещей хозяина — в итоге в квартире должны остаться только функционально важные, но не личные вещи.

Если требуется, хоумстейджер меняет сценарии использования пространства. Например, в квартире кухня соединена с лоджией, на которой стоит барная стойка и винный шкафчик. Дом находится неподалеку от детского сада, хозяин готов сдавать квартиру семье с детьми — хоумстейджер уберет барную стойку и шкаф, на лоджии появятся мягкие пуфы с журнальным столиком.

После основных работ хоумстейджер фотографирует квартиру. Он может делать это сам или привлечь фотографа — во втором случае хоумстейджер составляет подробное ТЗ. Когда фотографии готовы, хоумстейджер оформляет объявление (на основе анализа текущих предложений).

Научиться профессиональной стилизации интерьеров для фотосъемки можно также на программе Британки «Стайлинг интерьерной съемки».

Сколько стоит хоумстейджинг

Разница в диапазоне цен зависит от площади помещения и количества необходимых работ. В среднем минимальный порог для Москвы — 10–20 тысяч рублей, за подготовку квартиры-студии к сдаче в аренду — 30–40 тысяч рублей. В эту сумму не входит оплата услуг хоумстейджера, но этих денег вполне хватит на закупку мелкого декора и текстиля. Стоимость может рассчитываться за комплекс услуг в целом или за квадратный метр помещения. Бюджет может быть любым.

Если говорить об оплате услуг хоумстейджера, то это диапазон от 20 до 100 тысяч рублей. В цену не включены транспортировка, ремонт и закупка всего необходимого, но в нее входит работа самого хоумстейджера, профессиональная съемка от интерьерного фотографа, подбор нужного декора, расстановка мебели и уборка квартиры.

Сколько зарабатывает хоумстейджер

Первый способ заработка хоумстейджера — процентная ставка. В среднем собственник жилья тратит на услуги хоумстейджера около 0,5% от стоимости помещения. В таком случае, если собственник хочет продать квартиру за 20 млн рублей, а ставка хоумстейджера — 0,5%, то он заработает на сделке 100 тысяч рублей.

Второй вариант — фиксированная ставка, когда хоумстейджер называет цену за квадратный метр, как это делают дизайнеры интерьера. Если ставка хоумстейджера, например, 1200–1500 рублей за квадратный метр, то за эту же квартиру площадью 72 м² он заработает 86–108 тысяч рублей.

1-комнатную квартиру в доме постройки 1970 года собственник хочет продать за 15 млн рублей. Хоумстейджер определяет, что оптимальное решение — ориентироваться на запрос родителей, которые ищут подходящее жилье для своих детей-студентов. Квартира находится в пешей доступности от крупного торгового центра и удобно расположена относительно нескольких вузов.

В результате хоумстейджер предложит:

• Перекрасить стены — заменить уже явно несвежие обои на модный сейчас скандинавский стиль. Грунтовка + краска + работы — 30 тысяч рублей.
• Перестановка негабаритной мебели — бесплатно.
• Качественная уборка и расхламление помещения — 10 тысяч рублей.
• Покупка новых штор, плейсматов для стола, светильника — 20 тысяч рублей.
• Гонорар хоумстейджеру — 75 тысяч рублей.

Итого: 135 тысяч рублей — вложения; 5% — рост стоимости квартиры при продаже. Чистый доход от сделки — 615 тысяч рублей.

Есть еще один способ заработка — хоумстейджинг-агентства. Профессия совсем молодая в России, поэтому профессиональных хоумстейджинг-агентств пока не так много, но они есть. На Авито, hh.ru и других сайтах по поиску работы попадаются вакансии хоумстейджеров с зарплатой в среднем от 90 до 150 тысяч рублей по Москве.

На сколько может вырасти цена после хоумстейджинга

Возьмем для примера 2-комнатную квартиру в хорошем районе в пределах МКАД. В среднем арендную плату можно легко поднять на 10–20 тысяч рублей. Но все будет зависеть еще и от того, что находится вокруг. Если, например, рядом только «бабушкины» варианты за 60 тысяч рублей, то нашу переделанную квартиру можно будет смело выставить и за 80, и за 100. В год получается уже внушительная сумма, которая с лихвой окупает затраты на услуги хоумстейджера.

Нужно смотреть на то, в каком состоянии изначально находится квартира. Если там уже есть мебель, красивый ремонт и бытовая техника, то повысить цену на эту квартиру будет сложно. В таком случае хоумстейджер может сделать так, чтобы она выделялась на сайтах-агрегаторах с минимальными затратами и нашла своих жильцов практически сразу.

Любая квартира рано или поздно сдастся, но насколько быстро — вопрос. Хоумстейджер помогает владельцу недвижимости не упускать прибыль, не позволяет помещению простаивать — из такой квартиры еще не успели выехать предыдущие жильцы, когда уже готовы заселиться новые.

«В начале карьеры меня пригласили улучшить хостел в центре Москвы. Я приехала на встречу, несколько часов разговаривала с владельцем, задала много вопросов о его пожеланиях и портрете целевой аудитории, вдоль и поперек осмотрела само помещение. Это был далеко не лучший хостел категории суперэконом: переделанный офис, который по сути офисом и остался. Все было новое, только после ремонта: уже и белье в ромашку закуплено, и жалюзи вместо штор повешены, и даже краска на стенах еще не успела потрескаться.

Мы общались с хозяином часа 3, когда подошли к самому любимому вопросу любого дизайнера интерьера: „А какой у вас бюджет?“. Его ответ до сих пор звенит у меня в ушах каждый раз, когда я спрашиваю то же самое у других заказчиков. Его бюджет был — „Три банки краски“. Ядреной зеленой краски, с которой нельзя было сделать вообще ничего, даже нарисовать какой-то креативный узор.

Хозяину хостела я так и не смогла помочь, потому что хоумстейджер все-таки не волшебник. Если мы говорим о коммерции (а это хостелы, отели и массовая сдача недвижимости в аренду), то хоть какой-то, пусть даже и самый минимальный бюджет все-таки должен быть. Чего нельзя сказать о квартирах. Там, например, можно обойтись и тем, что уже есть: передвинуть мебель, все отмыть, убрать лишнее и поставить нужное. Очень часто достаточно и этого. А дальше все зависит от возможностей конкретного заказчика».

Чем хоумстейджинг отличается от декорирования и дизайна интерьера

Дизайн интерьера тоже преображает пространство, но с помощью дорогих и сложных инструментов. В отличие от дизайн-проекта, хоумстейджинг не предполагает объемных ремонтных работ, что для собственника намного проще. Максимум — переклеить обои, обновить облупившуюся краску. И в редких случаях поменять напольное покрытие: не сделать с ним что-то капитальное — переложить паркет или плитку, а, например, застелить ковролином старый линолеум или спрятать протертые места под мебелью.

На основательный ремонт собственнику понадобится несколько миллионов рублей и несколько месяцев, в случае с хоумстейджингом можно ограничиться месяцем и суммой до 200 тысяч рублей.

Начать погружение в профессию дизайнера интерьера можно на курсе Британки «Дизайн интерьера. Базовый курс».

Декоратор занимается художественным оформлением пространства: продумывает, как украсить помещение, расставляет акценты в виде ваз, подушек, цветов, избавляется от визуального шума. Он наводит финальные штрихи, когда дизайн помещения уже полностью готов. Декоратор не будет думать о функциональности и расширении портрета потенциального покупателя, он отвечает за детали и образ пространства в целом.

В полноценный дизайн-проект обычно входят такие этапы, как замеры габаритов, заполнение технического задания, подготовка референсов, разработка концепции, составление сметы, рабочей документации и авторский надзор. Декорирование тоже может быть включено на финальной стадии.

Зачем хоумстейджинг дизайнеру интерьера

У студентов или недавних выпускников вузов, как правило, еще нет достаточного опыта и необходимых знаний, чтобы создавать дизайн интерьера от и до. В таких случаях хоумстейджинг поможет набить руку и собрать портфолио, научит взаимодействовать с заказчиком, что, в свою очередь, станет хорошей базой для дальнейшей работы над более сложными проектами.

Для профессионала home staging — хорошая подработка, ведь дизайнер всегда сильно зависит от заказа. В дизайне всегда большой средний чек, но иногда нестабильный поток. В хоумстейджинге чек маленький, зато можно брать больше проектов в месяц. Это поможет дизайнеру закрывать временные промежутки между заказами и стабильно зарабатывать.

«Еще один плюс хоумстейджинга — возможность сделать вторую продажу одному и тому же клиенту, что очень редко в мире интерьерного дизайна. К хоумстейджерам очень часто обращаются уже знакомые заказчики: риелторы и инвесторы, которые регулярно покупают, сдают и продают недвижимость. Для дизайнера это выгодно: он может не искать нового клиента, а предложить свои услуги старому».

Как стать хоумстейджером с нуля

В хоумстейджинг обычно приходят риелторы и дизайнеры интерьера — однако и тем, и другим необходимо дополнительное обучение. Дизайнеру порой не хватает маркетинговых навыков: понимания, под какие задачи он будет готовить квартиру, как ее лучше продать или сдать, как помочь клиенту заработать больше и на чем сэкономить. В этом хорошо разбираются риелторы, но им иногда недостает творческих компетенций: вкуса, насмотренности, минимальной экспертизы в дизайне интерьера.

На интенсиве Британки «Хоумстейджинг» можно восполнить или получить с нуля недостающие знания и начать самостоятельно преобразовывать квартиры в коммерчески успешные проекты для аренды и продажи. За 4 недели вы изучите основные этапы работы хоумстейджера над проектом (от первого звонка клиента до закрытия всех документов), научитесь составлять продающую концепцию хоумстейджинга, работать с бюджетом и рентабельностью, познакомитесь с рынком отделочных материалов, освоите приемы декорирования и интерьерного стайлинга. Занятия проходят в университете и на территории индустриальных партнеров Британки: Лемана ПРО (Леруа Мерлен), Яндекс Аренда, Loft Concept и Manders.

Для поступления на интенсив необходимо подать онлайн-заявку.

Хоумстейджинг в России: перспективы

В Европе и Америке культура хоумстейджинга сложилась органически. В России для этого было значительно меньше времени и экономических возможностей. Еще лет 10 назад все делали ремонт сами, а позволить себе дизайнера интерьера могли только очень обеспеченные люди. Сейчас наши дизайнеры уже активно работают и в среднем сегменте, и с квартирами комфорт-класса.

На западе огромное влияние на рынок недвижимости оказал агрегатор Airbnb. Когда на платформе регистрировался новый арендодатель с хорошей квартирой и локацией, сервис бесплатно отправлял туда своего фотографа. Тот давал профессиональные рекомендации хозяину, убирал из кадра все лишнее, помогал организовать пространство и делал красивые кадры при дневном свете.

На сайте постепенно начали появляться качественные снимки, и с ними было очень сложно конкурировать тем арендодателям, к которым Airbnb фотографа не прислал. Но постепенно они сами начали стараться соответствовать этому уровню. Насмотренность стала резко расти и у владельцев недвижимости, и у арендаторов.

Мощный толчок развитию российского рынка хоумстейджинга и интерьерного дизайна может дать один из наших крупных агрегаторов недвижимости: ЦИАН, Домклик или Авито. Достаточно будет сделать то же самое, что сделал в свое время Airbnb: выставить в приложении нормы для публикации объявлений, прописать обязательное качество фотографий и повесить рекомендации для оформления пространства. А потом не пропускать через модерацию объявления, которые не соответствуют требованиям.

«Честно говоря, мне очень обидно за Москву. У нас есть классные сталинки — потрясающие помещения, которыми, к сожалению, почти никто не занимается. Сдают как есть, в то время как их потенциал действительно огромен».

Но все меняется. Рынок недвижимости растет, появляется все больше массовой застройки. Большой процент этих квартир приобретается именно для сдачи в аренду, и все они новые, светлые и чистые. В этих районах сумасшедшая конкуренция, поэтому владельцы недвижимости вынуждены прибегать к услугам хоумстейджеров, чтобы хоть как-то выделиться в потоке однотипных квартир. Соответственно, вместе с ростом спроса на наши услуги растет и количество заказов, и средний чек.

Основные правила хоумстейджинга: как улучшить любую квартиру

Главное правило — уберите лишнее. А потом еще раз уберите. И еще раз. Убирайте до тех пор, пока все поверхности не станут пустыми. Это касается и того, что вы считаете декором: пластиковые цветы, статуэтки собачек, странные вазы и фотографии чужих детей. Желательно убрать все, чем ваш клиент не будет пользоваться в 90% случаев, и сделать это насовсем, не только для фотографии. Если мы откроем тот же самый ЦИАН или Авито, мы увидим очень много 1-комнатных квартир площадью 35 м², которые сдаются вместе с пианино. А оно, между прочим, занимает целый квадратный метр, а то и два. Спрашивается: «Почему я должна платить вам за ту площадь, на которой стоит ваше же пианино?»

После того как вы убрали все лишнее, добавьте то, без чего потенциальному клиенту не обойтись. Минимальный набор бытовой техники, посуда и, конечно, кровать. Не раскладной диванчик, а именно кровать — сегодня это уже норма комфортной жизни.

Закройте некрасивое красивым. Например, если у вас есть дыра в стене, повесьте туда картину, а потертость на полу заслоните мебелью. Положите симпатичное покрывало на кровать — это важно, потому что именно оно занимает большую часть кадра.

Для съемки выберите дневное время, а перед ней протрите объектив фотоаппарата или камеру телефона. Постарайтесь критически взглянуть на ракурсы, которые выбираете. Я, например, очень часто вижу в объявлениях сфотографированные углы на потолке, унитазы и прочие ненужные детали. Если вы не профессионал, не стоит использовать широкоугольную камеру и пытаться уместить всю квартиру в один кадр. Это испортит и перспективу, и впечатление: комнаты будут казаться меньше, чем они есть на самом деле.

После всего, что вы проделали с квартирой, честно ответьте себе на вопросы: «А я бы хотел здесь жить? Мне нравится, что получилось? Какие деньги я был бы готов за это отдать?»

Все эти правила очень просты, но, к сожалению, 90% квартир на наших сайтах-агрегаторах не соответствуют даже им. Поэтому если сделаете хотя бы это, ваше объявление уже станет более заметным в выдаче.