Что такое хоум-стейджинг?
Если говорить коротко, хоум-стейджинг — это способ повысить цену на аренду или продажу жилья с помощью минимальных вложений: финансовых, временны́х и физических. При этом под жильем я подразумеваю как частную квартиру, так и коммерческое помещение.
Дизайн интерьера, в свою очередь, — тоже способ преобразить пространство, но с помощью долгих, дорогих и сложных инструментов. Поэтому он оказывается нерентабельным для тех, кто хочет быстро сдать или продать квартиру.
Хоум-стейджинг, в отличие от дизайн-проекта, не предполагает ремонтных работ. Максимум, что мы можем сделать в квартире — переклеить обои, подкрасить облупившуюся краску и, в редких случаях, поменять напольное покрытие. Не сделать с ним что-то капитальное: не переложить паркет или плитку, а, например, застелить ковролином старый линолеум или спрятать протертые места под мебелью. На основательный ремонт вам понадобится минимум миллион рублей и несколько месяцев времени, в случае с хоум-стейджингом можно ограничиться несколькими днями и суммой в 20 тысяч.
«Для меня дизайн интерьера и хоум-стейджинг — это магия в реальной жизни. Они помогают создавать классные и уютные места , в которые хочется возвращаться каждый день. Именно это и вдохновляет меня на работу».
Хоум-стейджинг находится на стыке дизайна и маркетинга. Чтобы выгоднее продать или сдать помещение, мы должны понимать, кто в нем будет жить. Можно сделать очень крутую, креативную квартиру с каким-нибудь красным потолком, которая будет хорошо выделяться в выдаче объявлений, но так и не сдать ее никогда. А все потому, что находится она в спальном районе, рядом со школами и детскими садами, где молодежь практически никогда не снимает жилье. Или, наоборот, сделать очень нежный, уютный дизайн, обустроить комнату игрушками, — и все это в районе Artplay, где как раз почти не живут семьи с детьми.
Пример квартиры до и после хоум-стейджинга. Авторы: дизайн-студия Анастасии Потаповой UN BURO.
Поэтому, чтобы работа хоум-стейджера была действительно эффективной, он должен знать портрет своего потенциального клиента. А также учитывать пожелания заказчика. Например, если он хочет, чтобы в квартире жила исключительно пара с детьми или, наоборот, одинокая девушка. В таком случае мы предусмотрим место для игр и учебы или сделаем большую гардеробную и покрасим стены в пастельные тона, что уже само по себе будет привлекать внимание нужной нам аудитории.
Деньги: сколько можно заработать и сколько нужно вложить?
Возьмем, допустим, самый типичный вариант: двухкомнатную квартиру в хорошем районе в пределах МКАД. В среднем цену ее аренды можно легко поднять на 5-10 тысяч рублей. Но все будет зависеть еще и от того, что находится вокруг. Если, например, рядом только «бабушкины» варианты за 40 тысяч рублей, то нашу переделанную квартиру можно будет смело выставить и за 50, и за 60. В год получается уже внушительная сумма, которая с лихвой окупает затраты на услуги хоум-стейджера.
Но опять-таки нужно смотреть на то, в каком состоянии изначально находится квартира. Если там уже есть мебель, красивый ремонт и бытовая техника, то повысить цену на эту квартиру будет сложно. В таком случае хоум-стейджер может сделать так, чтобы она выделялась на сайтах-агрегаторах и нашла своих жильцов практически сразу.
«Конечно, любая квартира рано или поздно сдастся, но насколько быстро? Хоум-стейджер помогает владельцу недвижимости не упускать прибыль, не позволяет помещению простаивать: из такой квартиры еще не успели выехать предыдущие жильцы, когда уже готовы заселиться новые».
Как-то в начале карьеры меня пригласили улучшить хостел в центре Москвы. Я приехала на встречу, несколько часов разговаривала с владельцем, задала ему много вопросов о его пожеланиях и портрете целевой аудитории, вдоль и поперек осмотрела само помещение. Это был далеко не лучший хостел категории «супер эконом»: переделанный офис, который по сути офисом и остался. Все было новое, только после ремонта: уже и белье в ромашку закуплено, и жалюзи вместо штор повешены, и даже краска на стенах еще не успела потрескаться.
Мы общались с хозяином уже как часа три, когда подошли к самому любимому вопросу любого дизайнера интерьера: «А какой у вас бюджет?». Его ответ до сих пор звенит у меня в ушах каждый раз, когда я спрашиваю то же самое у других заказчиков. Так вот, его бюджет был — «три банки краски». Ядреной, зеленой краски, с которой нельзя было сделать вообще ничего, даже нарисовать какой-то креативный узор.
Фотографии квартиры после профессионального хоум-стейджинга. Площадь 42 м2; метро Новые Черемушки; стоимость аренды 70 тысяч рублей в месяц. Источник: ЦИАН.
Хозяину хостела я так и не смогла помочь, потому что хоум-стейджер все-таки не волшебник. Если мы говорим о коммерции (а это хостелы, отели и массовая сдача недвижимости в аренду), то хоть какой-то, пусть даже и самый минимальный, бюджет все-таки должен быть. Чего нельзя сказать о квартирах. Там, например, можно обойтись и тем, что уже есть: передвинуть мебель, все отмыть, убрать лишнее и поставить нужное. Очень часто достаточно и этого. А дальше все зависит от возможностей конкретного заказчика.
Минимальный порог — 10 тысяч рублей, идеальный — 20. В эту сумму не входит оплата услуг хоум-стейджера, но этих денег вполне хватит на закупку мелкого декора и текстиля. За 20 тысяч мы уже можем переклеить обои, за 30 — обновить сантехнику и недорогую мебель. Бюджет может быть каким угодно, но в любом случае это качественная долгосрочная инвестиция, которая окупится очень быстро и существенно увеличит стоимость недвижимости на рынке.
Если говорить об оплате услуг хоум-стейджера, то это диапазон от 5 до 40 тысяч рублей. 5 — это самая поверхностная консультация, без каких-либо дальнейших действий, 40 — преображение двухкомнатной квартиры под ключ. В эту цену не включены транспортировка, ремонт и закупка всего необходимого, но в нее входит работа самого хоум-стейджера, профессиональная съемка от интерьерного фотографа, подбор нужного декора, расстановка мебели и уборка квартиры.
Зачем хоум-стейджинг дизайнеру интерьера?
Когда я сама еще училась в Британке и только начинала карьеру дизайнера интерьера, я не бралась за крупные проекты, а пробовала себя на небольших консультациях. Люди приходили ко мне, чтобы узнать как сделать красиво в квартире с помощью минимальных средств. Не только для себя, но и для сдачи в аренду.
У студентов или недавних выпускников вузов, как правило, еще нет достаточного опыта и необходимых знаний, чтобы создавать дизайн интерьера от и до. В таких случаях хоум-стейджинг поможет набить руку и собрать портфолио, научит взаимодействовать с заказчиком, что, в свою очередь, станет хорошей базой для дальнейшей работы над более серьезными проектами.
Для профессионала хоум-стейджинг — хорошая подработка, ведь дизайнер всегда сильно зависит от заказа. Это очень большой средний чек, но очень нестабильная история. В хоум-стейджинге чек всегда маленький, зато можно брать больше проектов в месяц. Он может помочь дизайнеру закрывать временные промежутки между заказами и стабильно зарабатывать.
«Еще один плюс хоум-стейджинга — возможность сделать вторую продажу одному и тому же клиенту, что очень редко в мире интерьерного дизайна. К хоум-стейджерам очень часто обращаются уже знакомые заказчики: риелторы и инвесторы, которые регулярно покупают, сдают и продают недвижимость. Для дизайнера это выгодно: он может не искать нового клиента, а предложить свои услуги старому».
Фотографии квартиры после профессионального хоум-стейджинга. Площадь 44 м2; метро Киевская; стоимость аренды 110 тысяч рублей в месяц. Источник: ЦИАН.
Как стать хоум-стейджером?
В хоум-стейджинг обычно приходят риелторы и дизайнеры интерьера. Однако и тем, и другим необходимо дополнительное обучение. Дизайнеру, например, порой не хватает маркетинговых навыков: понимания, под какие задачи он будет готовить квартиру, как ее лучше продать или сдать, как помочь клиенту заработать больше и на чем можно сэкономить. В этом хорошо разбираются риелторы, но им, бывает, недостает творческих компетенций: вкуса, насмотренности, минимальной экспертизы в дизайне интерьера, а также четкого понимания, что красиво, а что нет, что современно, а что устарело.
На нашем интенсиве «Хоум-стейджинг» мы за три дня помогаем восполнить недостающие навыки и знания и начать самостоятельно преобразовывать квартиры в коммерчески успешные проекты для аренды и продажи. В первую очередь, мы пошагово рассказываем, из каких конкретно услуг складывается хоум-стейджинг: как найти клиента, что ему можно предложить и где искать недорогой декор, текстиль и мебель, — все эти навыки будут полезны и риелтору, и дизайнеру интерьера, и владельцу недвижимости.
Хоум-стейджинг в России: какие перспективы?
В Европе и Америке культура хоум-стейджинга сложилась органически, у нас же для этого было значительно меньше и времени, и экономических возможностей. Еще лет десять назад все делали ремонт сами, а позволить себе дизайнера интерьера могли только очень обеспеченные люди. Сейчас наши дизайнеры уже активно работают и в среднем сегменте, и с квартирами комфорт-класса.
На западе огромное влияние на рынок недвижимости оказал агрегатор Airbnb. Когда на платформе регистрировался новый арендодатель с хорошей квартирой и хорошей локацией, сервис бесплатно отправлял туда своего фотографа. Тот давал профессиональные рекомендации хозяину, убирал из кадра все лишнее, помогал организовать пространство и делал красивые кадры при дневном свете. На сайте постепенно начали появляться качественные снимки, с которыми было очень сложно конкурировать тем арендодателям, к которым Airbnb фотографа не прислал. Но постепенно они сами начали стараться соответствовать этому уровню. Насмотренность стала резко расти и у владельцев недвижимости, и у арендаторов.
Пример хоум-стейджинга от агентства недвижимости Smarent.
Мощный толчок развитию российского рынка хоум-стейджинга и интерьерного дизайна может дать один из наших крупных агрегаторов недвижимости: ЦИАН, «Домклик» или «Авито». Достаточно будет сделать то же самое, что сделал в свое время Airbnb: выставить в приложении нормы для публикации объявлений, прописать обязательное качество фотографий и повесить рекомендации для оформления пространства. А потом не пропускать через модерацию объявления, которые не соответствуют требованиям.
«Честно говоря, мне очень обидно за Москву. У нас есть классные „сталинки“ — потрясающие помещения, которыми, к сожалению, почти никто не занимается. Сдают как есть, в то время как их потенциал действительно огромен».
Но все меняется. Рынок недвижимости растет, появляется все больше массовой застройки. Очень большой процент этих квартир приобретается именно для сдачи в аренду, и все они новые, светлые и чистые. В этих районах сумасшедшая конкуренция, поэтому владельцы недвижимости вынуждены прибегать к услугам хоум-стейджеров, чтобы хоть как-то выделиться в потоке однотипных квартир. Соответственно, вместе с ростом спроса на наши услуги, растет и количество заказов, и средний чек.
Универсальные правила: как улучшить любую квартиру?
Главное правило — уберите лишнее. А потом еще раз уберите. И еще раз. Убирайте до тех пор, пока все поверхности не станут пустыми. И я говорю в том числе о том, что вы считаете «декором»: пластиковые цветы, статуэтки собачек, странные вазы и фотографии чужих детей. Желательно убрать все, чем ваш клиент не будет пользоваться в 90% случаев, и сделать это насовсем, не только для фотографии. Если мы откроем тот же самый ЦИАН или «Авито», мы увидим очень много однокомнатных квартир площадью 35 квадратных метров, которые сдаются вместе с пианино. А оно, между прочим, занимает целый квадратный метр, а то и два. Спрашивается: «Почему я должна платить вам за ту площадь, на которой стоит ваше же пианино?».
После того как вы убрали все лишнее, добавьте то, без чего вашему потенциальному клиенту не обойтись. Минимальный набор бытовой техники, посуда и, конечно, кровать. Не раскладной диванчик, а именно кровать, — сегодня это уже норма комфортной жизни человека.
Затем закройте некрасивое красивым. Например, если у вас есть дыра в стене, повесьте туда картину, а потертость на полу заслоните мебелью. Положите симпатичное покрывало на кровать, — это и правда очень важно, потому что именно оно занимает большую часть кадра.
Для съемки выберите дневное время, а перед ней протрите объектив фотоаппарата или камеру телефона. Постарайтесь критически взглянуть на ракурсы, которые выбираете. Я, например, очень часто вижу в объявлениях сфотографированные углы на потолке, унитазы и прочие ненужные детали. Если вы не профессионал, не стоит использовать широкоугольную камеру и пытаться уместить всю квартиру в один кадр. Это испортит и перспективу, и впечатление: комнаты будут казаться меньше, чем они есть на самом деле.
После всего, что вы проделали с квартирой, честно ответьте себе на вопросы: «А я бы хотел здесь жить? Мне нравится, что получилось? Какие деньги я был бы готов за это отдать?».
Все эти правила очень просты, но, к сожалению, 90% квартир на наших сайтах-агрегаторах не соответствуют даже им. Поэтому если вы сможете выполнить ряд этих простых действий, то уже сделаете ваше объявление более заметным в выдаче.
